Kúpa bytu - rady, tipy, postup
image

Kúpa bytu - rady, tipy, postup

Magazín kategórie | Tipy, Rady, Inšpirácie

Autor: Redakcia 02.12.2020 08:00

Zdroj: realitor.sk

Kúpa bytu predstavuje vážny mílnik v živote každého človeka. Najmä ak si uvedomíme, že kúpu bytu často splácame aj 30 rokov vo forme splátok hypotéky. V tomto článku sa dozviete, na čo si treba pri kúpe bytu dať pozor.  


LOKALITA, LOKALITA, LOKALITA

Pred kúpou bytu venujte veľkú pozornosť výberu lokality resp. sídliska, kde sa byt nachádza. Toto totiž vo veľkej miere určuje a  v budúcnosti bude určovať hodnotu Vášho bytu. Okrem bežných kritérií ako je prítomnosť rôznych obchodov, pošty, dopravného spojenia, lekárov a lekární, je dobré všímať si aj skladbu obyvateľstva, bezpečnostné kritériá (žiaľ mieru kriminality a jej skladbu nevieme na Slovensku atomizovať na menšie celky ako sú štvrte alebo sídliská). Vhodné je obzrieť sa aj za demografickými údajmi ktoré môžu naznačiť či lokalitu obýva viac starších obyvateľov alebo aká je miera nezamestnanosti. Oba tieto informácie a množstvo iných štatistických informácií bez problémov zistíte na našej stránke pri každom inzeráte nehnuteľnosti. Za vážny nedostatok lokality v poslednom období záujemcovia vnímajú problémy s parkovaním, nedostatok garáží, parkovacích boxov, podzemných garáží a parkovacích boxov. Určite nie je na zahodenie preveriť si, čo sa v danej lokalite plánuje stavať. Samozrejmosťou je sondovanie po neprispôsobivých susedoch v okolí  a vo vchode samotnom.  Z pohľadu konkrétneho bytového domu si treba všímať najmä čistotu a kondíciu vchodov a spoločných priestorov bytovky. Vek stavby a stav domu nám napovie, aké ďalšie podstatné investície bytový dom čakajú – a teda čo zasiahne naše peňaženky. Po dnes už bežných výmenách plastových okien a zateplení prichádza čoraz častejšie na rad výmena výťahu, výmenu centrálnych rozvodov. Zbytočne budete mať v byte nové medené elektrické rozvody podľa noriem EÚ, keď  na chodbe bude iskriť  staré hliníkové vedenie.  Stav balkónov je v bytovkách z čias socialistickej výstavby už väčšinou nevyhovujúci a odborníci  svorne upozorňujú na  časovanú bombu v podobe  starých balkónov. 


PREČÍTAJTE SI ZMLUVU O SPRÁVE

S problematikou stavu bytovky súvisí  aj správa bytového domu. Bežne opomínanou skutočnosťou pri kúpe bytu sú práva a povinnosti voči správcovi bytového domu alebo spoločenstvu vlastníkov bytov, ku ktorým kupujúci automaticky podpisom kúpnej zmluvy pristupujú. Takmer žiadny z kupujúcich sa o tieto písomnosti paradoxne nezaujíma! Následne zisťujú, že spoločenstvo sa zadĺžilo a je  nutné niečo splácať do budúcnosti, prípadne, že sa nejaké vážne investície v blízkej budúcnosti chystajú. Tieto ťarchy nie sú vždy zrejmé z listu vlastníctva, napr. ak spoločenstvo ručí fondom opráv a pod. Žiadajte teda od predávajúceho komplexné informácie o zmluve o založení spoločenstve, jej dodatkoch, hlasovaniach na schôdzach vlastníkov a nájomcov a pod. Zaujímajte sa o stav bytového domu a plánované investície z pohľadu správcu bytovky.


VYBERÁME KONKRÉTNY BYT

Posuňme sa v čase a predstavme si, že už máme vyhliadnutý konkrétny byt. Z pohľadu obľúbenosti  sú vyhľadávané najmä byty mimo najnižšieho a najvyššieho poschodia a byty vnútorné.  Nezabúdajme, že k štandardnému bytu patrí aj pivničná kobka mimo bytu. Všímajme si, na  aký účel slúžia spoločné priestory bytového domu ako napr. kočíkarne  a ako je to s bezbariérovosťou prístupu do bytu (cenné pre mladé rodiny a staršie osoby). Po príchode do bytu si všímajme najmä jeho vnútorné riešenie (predstavme si byt bez nábytku), orientáciu izieb a kuchyne, existenciu menej populárnych priechodných izieb, výhľad z okien,  výstup  na balkón alebo loggiu a v prípade rekonštruovaných bytov aj kvalitu prevedených prác  vrátane možnej  záruky na tieto práce.   Nebojte sa pozrieť si byt detailne, opakovane, vyžiadať si pôdorys (na našej stránke pri konkrétnom inzeráte bytu môžete nájsť pri typizovaných bytoch aj trojrozmerný model pôdorysu bytu) a prípadne si vlastnoručne zamerať miestnosti. Informáciu o celkovej výmere bytu získate aj z listu vlastníctva, kde čitateľ spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach bytového domu po odčítaní dvoch desatinných miest predstavuje práve tento údaj (exitujú ale aj výnimky z tohto pravidla!). Treba upozorniť, že  výmera obytnej plochy je samozrejme iný údaj.  Po prehliadke bytu je treba skontrolovať list vlastníctva. Z neho zistíme aktuálneho vlastníka, či k bytu patrí aj pozemok pod bytovkou, celkovú výmeru bytu a najmä ťarchy. Ku každému bytu je zo zákona zriadené záložné právo, ktorého sa kupujúci nemusí obávať. Ostatné záznamy v časti ťarchy ale už môžu predstavovať vážnejšie riziká. Tu treba jednoznačne odporučiť, aby sa kupujúci obrátil na zbehlého sprostredkovateľa akým je aj REALITOR, ktorý vie zodpovedne posúdiť  reálny právny stav nehnuteľnosti  a  riziká ktoré Vám hrozia.  REALITOR Vás bezpečne a najmä bez straty peňazí prevedie celým kolotočom prevodu vlastníctva.  Na margo vyrábania zmlúv z internetu „na kolene“ sa ani nebudem vyjadrovať. Chcem ale upozorniť, že ani advokát alebo notár pri zostavovaní kúpnej zmluvy a iných písomností fyzicky nenavštívil nehnuteľnosť a fyzicky neabsolvuje s klientom podpisovanie listín v banke, podanie na katastri, spísanie preberacích protokolov alebo odhlásenie/prihlásenie u dodávateľov energií a pod. Toto všetko ale zabezpečí kvalitný realitný  sprostredkovateľ, ktorý navyše disponuje vlastným právnikom s praxou v realitnom práve, s úplnou samozrejmosťou. Už len fakt, že pracovník sprostredkovateľa funguje zároveň ako svedok pri právnych úkonoch predávajúceho a kupujúceho, zaváži ako poistka pre prípad možných budúcich sporov!  Aj to je pridanou hodnotou, ktorú pre Vás REALITOR poskytuje.


Ak sa chystáte v dohľadnej dobe kúpiť byt, venujte svoju pozornosť aj trochu menej známym skutočnostiam, s ktorými sa môžete pri kúpe stretnúť.  Nasledujúce riadky sú určené na zamyslenie, poučenie.  Ilustrujú hĺbku problematiky na pohľad tak jednoduchej veci ako je kúpa bytu.


TREBA MAŤ ZNALECKÝ POSUDOK?

Byty sa najčastejšie nakupujú s využitím hypotéky. Vo všeobecnosti potrebuje mať kupujúci pri kúpe bytu cez hypotéku vypracovaný znalecký posudok o hodnote zakladanej nehnuteľnosti. Predpokladajme, že chceme založiť práve kupovaný byt. Koho povinnosťou je takýto znalecký posudok pripraviť resp. zaplatiť? Bežne si ho objedná a uhradí kupujúci, lebo on žiada o hypotéku. Znie to logicky. Ak úver nedostane, práve prišiel o cca 100,-€. Málo známou skutočnosťou ale je, že podľa § 5 ods. 1 písm. f) zákona č. 182/1993  Z. z., zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov môže kupujúci požiadať o zistenie technického stavu bytu a nebytového priestoru podľa znaleckého posudku s uvedením opráv, ktoré treba nevyhnutne vykonať v najbližších dvanástich mesiacoch! Cieľom je teda zistenie nutných opráv, ktoré ale vieme vydedukovať aj z bežného posudku na zistenie hodnoty nehnuteľnosti.  Samozrejme podstatným slovíčkom v zákone je slovíčko „môže“. Preto takmer žiadny kupujúci o  znalecký posudok v zmysle uvedeného nežiada, a predávajúci o takejto vete v zákone ani len nevie. Nie je však na škodu pri kúpe nehnuteľnosti disponovať znaleckým posudkom, už len z dôvodu presne zisteného stavu nehnuteľnosti a jej reálnej hodnoty. Poučenie? Ak ako kupujúci nechcete vyhadzovať svoje peniaze do vetra, kupujte byty prostredníctvom takých sprostredkovateľov, ktorí Vám buď znalecký posudok rovno predložia, alebo Vám poskytnú finančný bonus na úhradu posudku. REALITOR poskytuje svojím klientom takýto bonus vo výške 100,-€ buď na úhradu znaleckého posudku alebo na úhradu notárskej úschovy kúpnej ceny pri platbe hotovosťou!  Obe možnosti ocenia práve zodpovední kupujúci.


KEĎ BYT NIE JE BYTOM

Niekedy sa stane, že kupujúci kúpi byt a nemá byt! Tento stav nastáva vtedy, ak ide o „bunky“ bývalých internátov a slobodární, robotníckych hotelov a pod., ktoré sa navonok v inzercii predávajú ako byty, ale v skutočnosti sa na kupujúceho prevádza len spoluvlastnícky podiel na budove. Tu nemusí sedieť ani výmera „bunky“, či jej umiestnenie. Pre kupujúceho je podstatné, že oficiálne nejde o byt a bytový dom a teda sa na takého nehnuteľnosti nevzťahujú ustanovenia zákona č. 182/1993  Z. z. - zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.  S touto problematikou súvisia aj „zabudnuté“ pozemky  v blízkosti bytových domov a domov vo všeobecnosti, ktoré de facto majú charakter priľahlých pozemkov a mali by sa predávať spolu a pozemkom na ktorom je bytovka postavená. Často sú takéto pozemky evidované na iných listoch vlastníctva než stavba a na ich prevod spolu s bytom sa jednoducho pozabudne.


Aby ste nemali z nákupu bytu stres a nemuseli následne riešiť prípadné problémy, vytvoril REALITOR pre Vás  balík služieb, ktorý zabezpečí, že nadobudnete vlastníctvo bytu pohodlne, bezpečne a s minimálnymi časovými nárokmi.  Kontaktujte nás ak ste si vybrali byt z našej ponuky, alebo aj v prípade, ak požadujete len čiastkovú službu akou môže byť samotný prevod, supervízia nad prevodom a pod.







footer
BACK TO TOP
image
Na predaj Bytča Kotešová 4izbová novostavba rodinný dom - TOP ponuka
Bytča (okres)
image
GARANT REAL - predaj investičný pozemok 6304 m2, Sabinov
Sabinov (okres)
image
Kancelárie, Galvaniho, Bratislava II
Bratislava II (okres)
image
Starší dom s rozsiahlym pozemkom v Chotíne, predaj
Komárno (okres)
image
Kompletne pripravené stavebné pozemky IBV Levoča
Levoča (okres)